Chcesz sprzedać lub kupić nieruchomość obciążoną hipoteką? Sprawdź, o czym musisz pamiętać

Zdecydowana większość nieruchomości nabywanych na polskim rynku w ciągu ostatnich 10 lat była finansowana ze środków bankowych. Kredyt hipoteczny to w naszych warunkach przykra konieczność. Co jednak w sytuacji, gdy postanowimy sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką? Jest to jak najbardziej możliwe, ale nie obejdzie się bez załatwienia wielu formalności. Przybliżmy Wam wszystko w czytelny sposób.

Idealne rozwiązanie – wcześniejsza spłata kredytu

Na taki krok mogą sobie jednak pozwolić tylko osoby, które dysponują odpowiednią ilością gotówki umożliwiającą wcześniejsze rozliczenie się z bankiem. Wówczas należy wystąpić z wnioskiem o przedstawienie warunków spłaty – czyli de facto rozwiązania umowy kredytowej. Bank nie może nam tego odmówić, ale nie dopuści również do tego, aby na całej operacji spłacić.

Pamiętajmy, że bankowi nigdy nie będzie zależało na tym, aby jego klienci wcześniej spłacali kredyty hipoteczne. Z prostego powodu – zysk z odsetek jest bardzo wysoki i przewyższa wartość kapitału. Dlatego banki często stosują restrykcję polegającą na tym, że obciążają klienta dodatkową opłatą w przypadku chęci spłaty kredytu przed upływem pewnego okresu (zwykle jest to do 5 lat).

Jeśli decydujemy się wcześniej spłacić kredyt, to bank ma obowiązek przedstawić nam wyliczenia uzasadniające określenie kwoty pozostałej do spłaty, uwzględniające wcześniej zapłacone odsetki i raty kapitałowe. Po uregulowaniu całej należności z księgi wieczystej zostanie wykreślony wpis o hipotece i będziemy mogli sprzedać nieruchomość bez żadnych dodatkowych problemów.

Jeśli nie możemy spłacić kredytu – przygotuj się na więcej formalności

Doświadczenie pokazuje, że potencjalni kupcy nieruchomości z rynku wtórnego, jak ognia unikają mieszkań i domów obciążonych hipoteką. Wynika to ze strachu, który wcale nie jest nieuzasadniony. Warto bowiem zdać sobie sprawę, że wraz z nabyciem obciążonej nieruchomości przejmuje się także kredyt – często można się wręcz spotkać z określeniem „kupna kredytu”.

Ważne!

Sprzedaż nieruchomości z kredytem nie jest równoznaczna z wygaszeniem hipoteki. Nawet po zmianie właściciela w księdze wieczystej pozostaje wpis o ustanowieniu zabezpieczenia na nieruchomości.

Sprzedający nieruchomość powinien więc natychmiast po uzyskaniu środków spłacić swój kredyt i z reguły tak się właśnie dzieje. Wówczas wygasa umowa kredytowa, a nowy właściciel domu czy mieszkania nie musi się niczym martwić.

Kupujesz nieruchomość obciążoną hipoteką? Bądź ostrożny!

Bywa jednak tak, że nieuczciwi sprzedawcy oferują nieruchomości bardzo mocno obciążone nie informując o tym wcześniej kupującego. Jest to oczywiście oszustwo, ale przykre konsekwencje spadną na nabywcę. Bank zwróci się do niego z wnioskiem o dalszą spłatę rat lub uregulowanie zaległych zobowiązań. Dlatego przed kupnem nieruchomości trzeba bardzo dokładnie sprawdzić wszystkie dokumenty.

Rada!

Aby mieć pewność, że kupujemy nieruchomość obciążoną hipoteką zgodnie ze wszystkimi zasadami, możemy zaproponować sprzedawcy, że pieniądze przelejmy na konto banku, który udzielił mu kredytu. Sprzedawca musi jednak wyrazić na to zgodę.

Bardzo dobrym pomysłem będzie także gruntowne sprawdzenie, czy nieruchomość nie jest obciążona jeszcze innymi kredytami lub pożyczkami. Informację na ten temat uzyskamy za pośrednictwem strony www.ekw.ms.gov.pl – wystarczy tam podać tylko numer księgi wieczystej.

Przed sfinalizowaniem transakcji trzeba też koniecznie ustalić stan prawny nieruchomości, czyli ilu faktycznie ma ona właścicieli. Jeśli kupimy dom będący tylko częściową własnością sprzedającego, będziemy mieli ograniczone prawo do dysponowania nim.

Kupno nieruchomości kupionej na kredyt hipoteczny nie jest bardzo ryzykowne, o ile oczywiście dopilnujemy wszystkich formalności i dokładnie sprawdzimy przedstawiane przez sprzedającego fakty.