Operat szacunkowy – bez niego nie ma kredytu hipotecznego

Każdy, kto starał się o kredyt hipoteczny, z pewnością spotkał się z tym określeniem. Operat szacunkowy jest bowiem dokumentem absolutnie niezbędnym do uzyskania finansowania zakupu nieruchomości. Sporządza go rzeczoznawca na zlecenie banku (zwykle współpracujący z bankiem) i od efektu tej wyceny zależy m.in. to, na jak wysoki kredyt możemy liczyć.

Co jeszcze musisz wiedzieć o operacie szacunkowym?

Operat szacunkowy sporządza się w celu dokonania dokładnej wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca musi się do całej procedury bardzo przyłożyć, aby bank miał pewność, jaka kwota kredytu jest potrzebna jego klientowi na zakup domu czy mieszkania lub działki budowlanej. Bank będzie jednak wymagał operatu szacunkowego także w sytuacji, gdy nieruchomość ma stanowić zabezpieczenie kredytu lub być wkładem własnym klienta.

Co musi się znaleźć w operacie? Wszystkie informacje niezbędne do ustalenia faktycznej ceny nieruchomości. Rzeczoznawca musi w nim wskazać podstawy prawne, jakimi kierował się przy sporządzaniu dokumentu urzędowego (bo operat właśnie takim dokumentem jest). Specjalista określa więc pełen zakres wyceny, cel jej sporządzania, wskazuje przeznaczenie danej nieruchomości bazując na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, analizuje także lokalne uwarunkowania rynku nieruchomości, co jest podstawą do ustalenia finalnej ceny domu, mieszkania lub działki.

Co w sytuacji, gdy mamy już operat szacunkowy?

To się zdarza, bo wiele osób bazując na doświadczeniu znajomych wie, że bank będzie od nich wymagał sporządzenia operatu. Wcześniej szukają więc rzeczoznawcy na własną rękę i zlecają mu przygotowanie wyceny. Generalnie jednak nie warto tego robić. Z dwóch powodów:

• bank może nie zaakceptować wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę spoza jego listy;
• bank może zażądać uaktualnienia wyceny – finalnie więc zapłacimy drugi raz za to samo.

Uaktualnienie operatu będzie konieczne także w sytuacji, gdy nieruchomość, którą się interesujemy, miała już sporządzony dokument na potrzeby np. wzięcia kredytu hipotecznego przez obecnego właściciela. Niestety, bank takiej wyceny nie zaakceptuje i poprosi przynajmniej o przygotowanie aktualizacji. Oczywiście musi się nią zająć uprawniony rzeczoznawca.

Na czym polega aktualizacja operatu? Rzeczoznawca sprawdzi, czy wycena nieruchomości nie została zawyżona, czy w obliczu obecnej sytuacji na rynku nieruchomości nie powinna zostać obniżona lub podwyższona, czy wycena została sporządzona prawidłowo itd. Nierzadko bywa tak, że aktualizacji dokonuje ten sam rzeczoznawca, który jest autorem pierwotnego operatu.

Nie będzie błyskawicznie, ale na pewno drogo

Sporządzenie operatu szacunkowego trochę trwa, co istotnie wydłuża cały proces ubiegania się o kredyt hipoteczny. Nie da się jednak tego etapu pominąć, bo bank musi przecież na jakiejś podstawie ocenić, ile dana nieruchomość jest warta i jak wysoki kredyt jest nam faktycznie potrzebny.

Operat szacunkowy jest też dokumentem bardzo obszernym, a przez to kosztownym – niestety, opłata zawsze spada na barki klienta banku starającego się o kredyt hipoteczny. W zależności od wielkości i rodzaju nieruchomości, a także regionu kraju, zapłacimy za to od kilkuset do ponad tysiąca złotych.